Стратегия-2030 для стройотрасли: переход на эскроу-счета повысил спрос на малоэтажное строительство

Стратегию развития стройотрасли обсудят с общественностью

Для разработки стратегии развития строительной отрасли до 2030 года выбрали весьма необычный способ: для работы по 11 направлениям ее разработчиков разделили на 11 команд, каждая из которых самостоятельно обсуждает определенный блок вопросов. Каждые 2—3 недели команды собираются вместе и в режиме ролевых игр или проектного подхода, меняются задачами и фиксируют результаты работы. Как рассказал президент ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков, две из четырех таких стратегических сессий уже прошли.

По его словам, Стратегия-2030 условно разбивается на две части. Первая часть должна определить развитие стройотрасли до 2024 года и включать задачи, поставленные в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». Самая главная из них — увеличение объемов ввода жилья до 120 млн кв. м.

— Результаты работы команд будут выкладываться на сайте «Национального объединения строителей». Ориентировочная дата появления первых документов на нашем сайте — 1 июля этого года. После того, как эти документы появятся, мы, наверное, подумаем о режиме широкого обсуждения. Основной текст Стратегии должен появиться в первых числах августа, — рассказал собравшимся Глушков.

Правда, сами разработчики Стратегии смотрят на ситуацию реалистично. Несмотря на все старания достичь заветной цели по вводу рекордных для России 120 млн «квадратов» в ближайшие 2 года не удастся. Как признался вице-президент Российского союза строителей, член совета ассоциации «Национальное объединение проектировщиков и изыскателей» Анвар Шамузафаров приблизиться к этой цифре удастся скорее всего к 2022—2023 годам. Тем более что по итогам первого полугодия в России была зафиксирована даже отрицательная динамика: ввод жилья снизился на 3%. Шамузафаров предположил, что в 2019 году ввод жилья, как и в прошлом году, составит 75 млн кв. м.

Что же мешает реализации масштабных задач по обеспечению населения жильем? Анвар Шамузафаров привел любопытную статистику: если в «горбачевский» период за счет государства финансировалось 75% строящегося жилья, то на сегодняшний день — только 6,5%.

— Тем не менее нынешняя структура жилищного строительства сформирована прежней схемой финансирования, когда жилье предоставлялось бесплатно, — говорит Шамузафаров.

«Обманутые дольщики появляются не только потому что кто-то деньги украл»

Отсюда вытекает целая цепочка проблем. Например, в России высота многоквартирного дома в среднем составляет 16,3 этажа. То есть предпочтение отдается именно многоэтажному строительству. И тут возникает конфликт — население, которое оплачивает строительство этих самых высоток, жить в них не хочет. По статистике, приведенной Анваром Шамузафаровым: как минимум 66% россиян хотели бы иметь малоэтажное жилье.

— Все говорят про одноэтажную Америку и про одноэтажную Канаду. В России малоэтажное жилищное строительство составляет всего 32%. Несмотря на то что структура финансирования изменилась радикальным образом, структура жилищного строительства поменялась очень слабо. Это приводит к тому, что тяжело реализуется строящееся жилье. Есть целый ряд городов, где жилье строится, а продать его очень тяжело. Обманутые дольщики появляются в том числе из-за этого — не только потому, что кто-то украл деньги, но и потому, что начали строить жилье и не могут дособрать деньги для достройки дома, так как спроса нет, — пояснил Шамузафаров.

Он подчеркнул, выбор в пользу многоэтажного строительства приводит вплоть до стратегических просчетов. По его словам, в России на сегодняшний день населенные пункты занимают всего 1,2% от земельного фонда, что приводит к сверхконцентрации населения.

— Если сравнивать застройку в России с застройкой других стран, то во всех европейских странах процент застроенных территорий составляет 7—9 процентов. А у нас меньше 1 процента. <>. В Соединенных Штатах Америки убить население тяжело, потому что оно размазано по стране. А у нас население сконцентрировано менее чем на 1 проценте территории. Это неправильно со стратегической точки зрения, — отметил Анвар Шамузафаров.

Спикер предложил при создании Стратегии развития строительной отрасли пересмотреть все схемы территориального планирования, в том числе в Татарстане. В России увеличить территорию застройки поселений предлагается до 24 млн га. При этом необходимо развивать агломерации.

Еще один пункт, на который обратил внимание Анвар Шамузафаров, — недофинансирование науки и проектирования. Дело в том, что застройщики экономят на этом пункте. Но поскольку строящиеся здания стоят как минимум по 50—60 лет, то и ошибки, допущенные при проектировании, все это время увеличивают затраты на обслуживание домов.

В завершение Шамузафаров отметил, что для того, чтобы к 2024 году начать вводить в эксплуатацию по 120 млн кв. м ежегодно, необходимо двигаться по инновационному сценарию, а это — снижение административных барьеров, пересмотр градостроительной документации для более эффективного использования земель, развитие малоэтажного строительства, демонополизация строительного рынка. Но, увы, пока строительная отрасль движется по консервативному пути.

Закон об эскроу выполняется только на 0,1 процента

Еще одна важная причина, из-за которой не удастся увеличить ввод жилья в ближайшие годы, — переход на проектное финансирование. Но, как выяснилось, пока этот процесс проходит очень медленно. Антон Глушков привел следующую статистику. В России на сегодняшний день насчитывается 10 тысяч проектов многоэтажных домов, по 1 300 из них девелоперы обратились в банки для получения кредитов на строительство. Но положительное решение от кредитных организаций получили лишь около 300 проектов.

— А если говорить о денежных средствах, которые в рамках эскроу-счетов получены и начали работать в рамках утвержденного законодательства, эта цифра составляет около 10 млрд рублей. Фактически меньше 10 жилых домов из 10 тысяч. То есть процент реализации норм действующего законодательства составляет 0,1 процента от общего объема жилищного строительства на территории Российской Федерации, — рассказал Антон Глушков.

Ситуацию спасает разве что переходный период, определенный для застройщиков. После 1 июля они также смогут достраивать свои объекты без эскроу-счетов, если по 10% от всех жилых и нежилых помещений были уже зарегистрированы договоры долевого участия (ДДУ) и если объект имеет 30%-ную строительную готовность. Но именно второй критерий вызвал массу дискуссий, ведь до сих пор непонятно, на какую дату определять эту самую готовность. Как отметил Антон Глушков, в законе этот срок не назывался. То есть застройщик мог продать 10% помещений до 1 июля, остановить продажи и дальше доводить строительную готовность до 30%. После получения заключения, о том, что дом построен на 30%, девелопер мог возобновить продажи.

Теперь в правительстве обсуждается вариант, по которому срок строительной готовности объекта могут конкретизировать и ограничить датой 1 октября. Однако «Национальное объединение строителей» предлагает отодвинуть ее на 1 января.

Спасителям проблемных строек больше не дадут земельные участки

Несмотря на то что закон еще только вступает в силу, строительная отрасль уже почувствовала негативные последствия реформы. Во-первых, вырос средний срок строительства. По словам Глушкова, если в 2016 году он составлял 29,5 месяца, сейчас с учетом получения проектного финансирования он увеличился до 36 месяцев. Во-вторых, возросла доля застройщиков-банкротов.

— В мае 2018 года в стадии банкротства находилось 294 строительные компании. В мае 2019 года с стадии банкротства находится 448 компаний-застройщиков. Этот объем вырос в полтора раза. Сумма огромная. По моему глубокому убеждению, причина лежит не в мошеннических действиях руководителей и неправильной экономической модели — сегодня катастрофическими темпами падает спрос, — констатировал Глушков.

В-третьих, банки не горят желанием кредитовать застройщиков. По словам Антона Глушкова, всего выдавать проектное финансирование уполномочены около 100 банков, но реально его предоставляют только 12 кредитных учреждений. Самый крупный частный банк, работающий с девелоперами, — Альфа-банк, среди госбанков это Сбербанк (на его долю приходится 60% одобренных кредитных решений). Чтобы девелоперский проект был привлекателен для кредитной организации его рентабельность должна составлять 20%. Но такому критерии в России соответствует не более 30% всех проектов.

Что же делать в этой ситуации? По сути, сообщество просит помощи у государства, которое всю эту кашу и заварило. Антон Глушков озвучил следующие предложения, внесенные «Национальным объединением строителей»: субсидировать ставки по проектному финансированию для застройщиков, а также ставки по ипотеке для покупателей.

— Снижение ставки на 1 процент увеличит спрос на 10 процентов, — считает Антон Глушков.

Он уверен, что меры, применяемые в отношении застройщиков, избыточны. По оценкам Глушкова, в России зафиксировано порядка 6 тысяч объектов, а это всего 5—6% от общегодового объема. Спикер напомнил, что на территории каждого субъекта будут сформированы региональные представительства ДОМ.РФ, которые будут сами решать, когда заходить на объект и, без процедуры банкротства, назначать нового подрядчика.

— Самым рабочим инструментом до сих пор было предоставление земельных участков через масштабные инвестиционные проекты на территории субъектов. То есть застройщику предоставлялся земельный участок, и он за счет него достраивал проблемный объект. Но сейчас, когда эти критерии пообъектного учета введены, такой возможности у застройщика нет. Поэтому вводится инструмент, когда за денежные средства субъекта, федерации и средства застройщика, которые они отчисляют в Фонда обеспечения договорных обязательств, такие объекты будут достраиваться, — пояснил Антон Глушков.

Но он дал понять, что рассчитывать, что федералы достроят все проблемные дома, не стоит, так как если Фонд решит, что в банкротстве застройщика виноваты органы, которые выдавали разрешение на строительство или не проконтролировали должным образом процесс строительства, вина возлагается на субъект. Но эту модель Глушков назвал «скорее сказкой чем былью», поскольку в России всего девять регионов-доноров, которые имеют какие-то средства для этого.

«Застройщики спать перестали»

Выступления застройщиков были больше похожи на крик души. Евгений Воскобойников рассказал, что специально общался с зарубежными коллегами и изучал опыт других стран. Он привел в пример Турцию, где на одного человека строится в семь раз больше жилья чем в России. Как происходит финансирование строительной отрасли? Сам застройщик вносит 25% средств, а остальное вносят дольщики. Для них, к слову, ставка по ипотеке варьируется от 0,9% годовых. Риски покупателей страхуются. Если появляется потенциальный долгострой, государство назначает нового подрядчика и выделяет финансы из страхового фонда в течение 3 месяцев. Воскобойников напомнил, что в России тоже существовало страхование гражданской ответственности застройщиков, но эта схема, мягко говоря, не сработала.

— По данным Минфина, было собрано 56 млрд рублей. Где эти деньги? — задался вопросом Воскобойников и усомнился, что даже если премии страховщиков перейдут в Фонд помощи дольщикам, это не значит, что деньги будут использованы правильно.

По словам Евгения Воскобойникова, в Карелии маржинальность девелоперских объектов не превышает 6—8%. Но закладывать такую небольшую маржинальность банки при выдаче проектного финансирования не хотят. При этом застройщик вынужден согласовывать с кредитными организациями каждый ДДУ, из-за чего приходится раздувать штат бухгалтеров и других сотрудников.

— Банки говорят, мы себя перестраховываем, нам нестрашно. А нам как быть? <>. Мы уже спать перестали, застройщики в шоке, — делился наболевшим застройщик.