«Невнимательность стоит дорого»: как экс-супруг и заниженная цена могут повлиять на покупку квартиры
Профессиональный юрист Алиса Маркина — о семи главных ошибках, которые совершают неопытные покупатели вторичного жилья и недвижимости от застройщика
Росреестр, банковские структуры и многочисленные нотариальные конторы каждый раз проверяют документы при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, тем самым, безусловно, снижая риски покупателей. По примерным подсчетам, только одна из тысяч сделок с недвижимостью становится «проблемной», но пострадавшему невнимательность порой обходится слишком дорого, говорит юрист Алиса Маркина. Журнал Life.Profit подготовил семь простых правил-кейсов, которые помогут даже неопытным покупателям значительно минимизировать риски при покупке жилья.
Риск №1. Предложение занизить цену в договоре
Довольно часто при покупке жилья продавец просит потенциального покупателя существенно занизить цену в договоре купли-продажи. Обычно все объясняется тем, что собственник сам приобрел жилье не так давно и хочет уменьшить сумму налога с продажи. Логика простая: меньше сумма в договоре — меньше налог. Но со стороны покупателя ситуация кардинально противоположна. При покупке квартиры можно получить налоговый вычет, но только с суммы, превышающей два млн рублей, притом, соответственно, чем меньше сумма покупки, тем меньше налоговый вычет.
Нередки случаи, когда продавцы элитного жилья оперируют тем, что для покупателя нет выгоды указывать цену больше двух млн, а продавцу в таком случае все же придется платить больше налогов. Но у покупателя появляется новый риск: потерять деньги в случае отмены сделки. Безопаснее доплатить продавцу сумму налога, чем занижать стоимость квартиры в договоре, констатирует Алиса Маркина.
«В моей практике был случай: два брата унаследовали квартиру в Оренбурге. Регистрацией права собственности занимался один из них с доверенностью от второго. Имена похожие, сотрудники Росреестра по ошибке зарегистрировали квартиру только на одного брата. Он тут же продал квартиру другу, в договоре указав заниженную цену, чтобы сэкономить на налогах. Позже сделку признали недействительной, ведь половина жилья принадлежала второму брату, — вспоминает юрист. — Квартира отошла братьям, а деньги за жилье обязали вернуть несостоявшемуся покупателю, но лишь стоимость квартиры по договору. Оставшиеся средства ему пришлось взыскивать через суд годами».
Риск №2. Покупка у разведенного супруга
Важный нюанс: при продаже квартиры бывший супруг должен дать официальное нотариально заверенное согласие, так как имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью и мужа, и жены. Если перед продажей согласие получено не будет, супруг в течение трех лет с момента заключения сделки вправе обратиться в суд с иском о признании договора продажи недействительным.
«Полгода назад я с клиентом пришла в МФЦ, у продавца была справка о согласии мужа на продажу квартиры. Сотрудница сказала: «Справку мы примем, но она необязательна». То есть страховать себя от иска супруга продавца нужно самостоятельно, как правило, об этом заботятся добросовестные риелторы, но лучше проконтролировать. На всякий случай справку стоит сделать и при продаже добрачного или унаследованного имущества: она стоит всего около одной тысячи рублей, зато позволит вам спать спокойно», — подчеркивает Маркина.
Риск №3. Покупка квартиры, приобретенной с участием материнского капитала
С 1 января 2007 года на второго или последующего ребенка, согласно российскому законодательству, выдают материнский капитал, который в том числе можно использовать как ипотечный транш либо оплату по договору купли-продажи. Важным условием при этом является то, что родители обязаны выделить детям доли в квартире. Если у продавца квартиры больше одного ребенка и последнему нет 12 лет, при этом дети собственниками не указаны, есть риск, что родители нарушили права детей. Тогда сделку о покупке квартиры опять же могут признать недействительной. Суд защитит права детей, а деньги потеряет покупатель.
«Я сталкивалась с реальным делом: в Татарстане мужчина купил дом. Продавец — мать троих детей, кредит за дом погасившая маткапиталом. У каждого ребенка должна быть доля в доме, которую фактически можно было лишь поменять на такое же количество квадратных метров. Прокуратура признала договор купли-продажи недействительным, и по решению суда сделка была отменена. Да, деньги за дом вернутся покупателю, но для этого ему нужно совершать дополнительные действия. Взыскивать их через суд, обращаться к судебным приставам, — объясняет специалист. — Велик риск, что продавец уже потратила деньги, а с зарплаты взыскивать долг можно десятилетиями».
Риск №4. Продавцы, ранее отказавшиеся от приватизации
Большая часть советского жилья приобретена в собственность после приватизации. Даже если у продавца в выписке из ЕГРН указано, что квартиру он купил или получил в дар, в 1990-х при приватизации кто-то мог от нее отказаться. Если человек, отказавшийся от приватизации, нигде не прописан и у него нет своего жилья, закон обеспечивает ему пожизненное право пользования жильем, которое он мог приватизировать в собственность.
«Такой человек, конечно, не оспорит договор, но может прийти и жить с вами, — отмечает Алиса Маркина. — Перед покупкой стоит получить полную выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру и архивную справку о зарегистрированных лицах, изучить их соответствие друг другу. Посмотрите, все ли зарегистрированные перед приватизацией люди получили долю в квартире, нет ли временно выписанных, не потерялся ли кто-то прописанный между сделками».
Риск №5. Квартира находится в собственности продавца менее трех лет
Сделку с недвижимостью, согласно российскому законодательству, можно оспорить в течение трех лет после государственной регистрации. Это означает, что если сам продавец приобрел квартиру менее трех лет назад, кто-то другой может оспорить его сделку, что приведет к аннулированию и текущего договора купли-продажи.
«На вторичном рынке сложно застраховать себя от появления недовольных, которые скажут, что продавец не имел права продавать квартиру. Кто может оказаться недовольным? Второй наследник, органы опеки в интересах ребенка, бывший супруг и другие родственники, имевшие право на часть проданной квартиры. Если продавец приобрел квартиру по безвозмездной сделке (приватизация, дарение или наследование), то риск проблем возрастает», — говорит специалист.
Если притязания третьих лиц обоснованы, то новому владельцу придется вернуть квартиру продавцу. Продавца, в свою очередь, обяжут вернуть деньги, но если он их уже потратил, взыскивать долг придется в судебном порядке. Единственная мера защиты в таком случае — тщательная проверка истории квартиры: установление прежних владельцев и условий перехода недвижимости в собственность продавца, других потенциальных собственников.
«Расскажу случай из моей практики. Женщина купила квартиру у соседки. Сделка казалась безопасной — продавец приватизировала квартиру вместе с сыном и дочерью, потом дети подарили ей свои доли. Покупательница оформила ипотеку, банк все одобрил. Позже сын соседки обратился в суд с требованием признать недействительными договоры дарения и купли-продажи доли квартиры. Оказалось, что он лечился в психоневрологическом диспансере. Судмедэкспертиза подтвердила, что во время дарения он не понимал смысла своих действий. В итоге женщина потеряла треть купленной квартиры, а совладельцем жилья оказался больной человек. Соседка же не смогла вернуть даже треть уплаченных денег из-за кредитных долгов», — приводит пример юрист.
Риск №6. Отсутствие в договоре точного описания квартиры
Иногда после покупки аккуратной с виду квартиры люди попадают в помещение, где нет даже патронов под лампочки, не говоря о выкорчеванной сантехнике и оставленных горах строительного или бытового мусора. Если в договоре купли-продажи не прописаны дополнительные условия сделки, доказать что-то даже в судебном порядке вряд ли удастся. Для того чтобы избежать лишних проблем, в договоре нужно прописать несколько дополнительных строк о том, что именно остается в квартире, — мебель, техника; ее состояние, в каком состоянии квартиру должны сдать прежние хозяева.
Риск №7. «Договоры-одностраничники»
Застройщики могут передавать квартиры по «договору-одностраничнику» о переуступке права требования, где указаны только цена квартиры, ее площадь и адрес. Степень завершенности жилья и его «внутреннее содержание» могут значительно разниться у разных продавцов. Например, в Мособласти застройщик малоэтажных домов передает квартиры без внутренних стен, предполагается, что покупатели сами поделят пространство на комнаты, а в монолитно-блочных домах Оренбурга при сдаче нет даже подоконников. Единственная мера защиты от подобных недоразумений: подробно прописать в документах состояние передаваемого жилья и быть максимально внимательным на всех этапах сделки.
(16+)
Партнерский материал