Вторичка в Казани переоценена, но риелторов винят в этом напрасно
Участники бизнес-бранча «Реального времени» обсудили тренды рынка недвижимости в минувшем году и поделились прогнозами на будущее
За счет чего совокупный объем ипотечных кредитов вырос в 2018 году в полтора раза, как застройщики планируют поддерживать высокий уровень продаж и при каких условиях им, как и ранее, позволят заключать с клиентами ДДУ. Эти и другие вопросы были в центре внимания бизнес-бранча «Реального времени» с участием представителей рынка недвижимости.
Вырастет процент кабальных сделок
Рекордные объемы продаж 2018 года участники бранча объяснили привлекательными ипотечными ставками, сделавшими жилье доступным. Повторить этот успех в 2019 году вряд ли кто-то рассчитывает, тем не менее на развитие бизнеса, при выросших ставках и увеличении стоимости квадратного метра из-за роста НДС, большинство собеседников «Реального времени» все же смотрят с оптимизмом.
Так, Диана Петухова, ипотечный менеджер АН «Выбор+», рассказала, что в Зеленодольске цены с начала нового года повысились в среднем на 5%. Однако поток клиентов остается стабильным: покупают квартиры, дачи, дома. Из новостроек она отметила интерес покупателей к ЖК «Акварели».
Тему подхватил Владимир Галашев, представитель агентства недвижимости «Перспектива24», открывшего филиал по франшизе в Зеленодольске в конце прошлого года. «У нас высокие продажи жилья в Зеленодольске и в Казани. По ощущениям, предложение на рынке недвижимости Зеленодольска на 10—15% ниже, чем в Казани», — отметил Галашев. Он подчеркнул, что эта статистика относится к эконом-сегменту, так как жилья бизнес-класса в городе-спутнике Казани фактически нет и пока не планируется.
Руководитель офиса АН «Наша столица» Ляйсан Галямова уверена, что ипотечники как брали жилье, так и будут брать. «Да, они, скорее всего, будут брать жилье дешевле, меньшей площади, удаленное от центра. У застройщиков сейчас есть двухкомнатные квартиры как в 70, так и в 44—47 квадратов. При росте цен на квадратный метр спрос сместится в сторону малогабаритных квартир, люди предпочтут две маленькие комнаты вместо одной большой», — полагает Галямова.
Коллеги по цеху согласились, что покупка залоговой недвижимости — вариант выгодный и по цене, и по срокам. Тем более что сейчас много банковских программ, когда с квартиры даже не надо снимать обременение, и она перепродается без лишних процедур.
Частный риелтор Татьяна Сафина предложила простой способ избежать кабалы: реально оценивать свои желания, подходить к приобретению недвижимости осознанно, рационально, соизмерять затраты со своим бюджетом. «Есть такие мечтатели, которые живут в иллюзиях и не до конца осознают ситуацию, когда подписывают сделку. Они хотят, например, апартаменты с видом на Кремль, окнами в пол, дорогим дизайном и на цену как будто не смотрят вовсе, — привела пример риелтор. — Понятно, что человек неминуемо столкнется с финансовой реальностью, если он может внести лишь минимальный первоначальный взнос за дорогую недвижимость».
«Все хотят Ново-Савиновский, клад там зарыт, что ли?»
В отличие от «кремлевских мечтателей», есть и финансово подкованные покупатели, которые с помощью приобретения недвижимости заметно приумножают свой капитал.
Ляйсан Галямова подсчитала, что, вложившись в покупку однокомнатной квартиры на стадии закладки фундамента у проверенного застройщика, можно заработать 600—800 тысяч рублей всего за 8—12 месяцев.
Марат Галлямов, директор АН «Этажи-Казань», подтвердил, что в 2018 году вложения в недвижимость оказались выгодной инвестицией и принесли некоторым клиентам компании до 24% доходности за 9 месяцев.
Если же речь идет не об инвестировании, а об улучшении жилищных условий, то большинство казанцев присматривают для этих целей жилье в Ново-Савиновском районе. Спрос велик настолько, что цена за квадратный метр здесь на 15% выше, чем в среднем по городу.
«Большинство покупателей прямо жаждут жилье в Ново-Савиновском районе, даже удивительно, насколько он востребован. Клад там зарыт, что ли?», — отметила Лейсан Галямова.
«Секрет в территориальном расположении, развязках, инфраструктуре, — считает руководитель агентства «Вершина» Марат Хуснуллин. — Вот сейчас сдаю объект на пересечении улиц Чистопольской и Бондаренко. Там однокомнатную можно смело выставлять за 4 миллиона рублей, и сразу 10 желающих найдется. И можно уже аукцион проводить».
«Полностью согласна, — подтвердила Лейсан Галямова. — В Ново-Савиновском районе отлично действует метод продаж, которые я называю «быстрыми», или «аукционом». Выставляю наиболее интересную цену недвижимости на рынке, приглашаю порядка 20 потенциальных покупателей и продаю тому, кто предложит максимальную цену».
В то же время в Ново-Савиновском районе уже занята буквально каждая пядь земли, новым масштабным стройкам негде развернуться.
Анастасия Гизатова, генеральный директор АН «Счастливый дом» видит потенциал в Кировском районе и в программе реновации жилья в Советском районе. Она отметила, что строительные компании массово готовят документы, и в сентябре появится много рекламы о старте продаж в новых жилых объектах по всему городу.
По ее мнению, в Кировском районе сейчас оптимальна для застройки улица Адмиралтейская. Здесь раздолье и в плане территорий, и в архитектуре — нет, например, строгих ограничений по этажности объекта, которые действуют в центре Казани. А в Советском районе на месте отдельных хрущевок ранней постройки можно запланировать высотки с наземным или подземным паркингом. Но тут поджидают сложности. Обустройство наземных парковок достаточно проблематично по действующим нормам — нужна внушительная придомовая площадь. А вариант подземного паркинга, естественно, более финансово затратен: строительство одного парковочного места под землей на данный момент обходится примерно в 800 тысяч рублей.
Скидки, купоны и «квартиры дня»
Повышение ипотечных ставок неизбежно скажется на стоимости квадратного метра, что в свою очередь притормозит спрос на недвижимость. В этой связи модератор предложил обсудить, как застройщики и агентства недвижимости должны реагировать, чтобы не потерять покупателей.
По мнению экспертов, продавцы будут акцентировать внимание клиентов на «квартире дня» — самом выгодном предложении в конкретный отрезок времени. Или делать скидку в 10 тысяч рублей тем, кто посетил шоу-рум застройщика. Кто-то будет выдавать покупателям сертификаты, купоны и прочие приятные бонусы.
Участники бранча припомнили, как в конце года отдельные строительные компании практиковали «ценопады» до 400 тысяч рублей. Настолько крупные скидки кого-то привлекли, а кого-то, напротив, отпугнули. Увидев предложение намного «ниже рынка», некоторые клиенты заподозрили, что у компании пошатнулось финансовое положение. На самом же деле так компания распродавала жилье не самой ходовой планировки, угловые квартиры и прочие неликвидные варианты.
Альфия Саляхова, представитель компании «Брокерс» посетовала, что некоторые продавцы квартир настаивают на повышении цен из-за роста повышения НДС и не слышат доводов, что такие квартиры намного сложнее вывести на сделку
Диляра Янмурзина из АН «Юр Риелтор» спрогнозировала, что в мае 2019 года цены на «вторичку» упадут.
Марат Галлямов, в свою очередь, сделал сходный прогноз по новостройкам. Он предположил, что первое полугодие 2019 года застройщики будут активно формировать «кубышки», то есть привлекать клиентские деньги. А значит, клиенты вполне могут рассчитывать на специальные предложения и скидки вплоть до полумиллиона рублей.
«Сейчас средняя цена за квадратный метр составляет около 78 тысяч рублей. Но с марта — апреля жилье должно стать несколько доступнее за счет скидок от продавцов и специальных кредитных предложений от банков», — прогнозирует Галлямов. — Кроме того, с апреля должно вступить в силу дополнение к ФЗ-214, разрешающее достройку жилья по старым правилам финансирования, если строительная готовность объекта не менее 30%. Это условие позволит завершить многие стройки с продажей квартир по договорам ДДУ по демократичным ценам».
А по мнению Анастасии Гизатовой, уровень торга на новостройки в 2019 году не снизится. Часть жилья, которое ранее было недооценено, сейчас либо растет в цене, либо как минимум сохраняется на прежнем уровне. В то же время на вторичном рынке часть квартир будет терять в стоимости, так как во время всплеска продаж во второй половине 2018 года ценники на них стали неоправданно высокими. В то же время Гизатова подтвердила, что далеко не все застройщики в 2019 году начнут работать по эскроу-счетам. Действительно, чтобы продолжать заключать договоры «долевки», достаточно обеспечить 30%-ную готовность объекта. Фактически это подготовка земли и возведение двух этажей. Определенные послабления для застройщиков дает и использование первых этажей под нежилую коммерческую недвижимость. Продать такую площадь проще, к ней предъявляются не такие жесткие требования, как к имуществу дольщиков — физических лиц.
Считая ввод эскроу-счетов фактором, тормозящим строительный рынок, наши эксперты все же сошлись во мнении, что в первой десятке казанских застройщиков изменений не произойдет. С рынка могут уйти лишь малые компании, которые построили один-два объекта, что на общей картине никак не скажется.
Марат Хуснуллин даже нашел в этом повод для оптимизма: «По моим оценкам, сейчас вводится около 50 новых объектов. Некоторые клиенты сами не знают, чего хотят — у какого застройщика, в каком районе, какой площади. Пять и больше домов показываешь, а они в ответ — «а что можно еще посмотреть?». Это просто страшный сон риелтора! Бывает, показываешь клиенту столько квартир, что уже каблуки стерлись! С этой позиции — чем меньше новых объектов, тем проще продавать имеющиеся. И для клиентов уже не такой сложный выбор, и решение будет приниматься быстрее, чтобы тебя не опередили».
«Риелторы — не просто посредники»
Участники бранча несколько раз за встречу повторили, что в существующих сегодня перекосах цен и переоцененности некоторых объектов на вторичном рынке напрасно винят риелторов. Агентства недвижимости, по их словам, не взвинчивают цены, наоборот, именно риелторы могут подыскать варианты дешевле рынка, например, в виде тех же залоговых квартир.
«Наша столица» работает в Казани, Зеленодольске и Сочи. В Казани у нас средняя комиссия порядка 50 000 рублей со сделки. Это невысокие ставки, они не пересматривались фактически лет десять. А среди покупателей элитной недвижимости в Сочи встречаются те, кто готов заплатить и 500 000 рублей за наши услуги», — призналась Лейсан Галямова.
«Есть частные риелторы, которые оценивают свой труд по сделке в 30 и даже 20 тысяч рублей. Но надо понимать, что за низкой ценой может стоять такая же низкая профессиональная квалификация, а это риски отмены сделки и потери денег», — добавил Марат Хуснуллин и предложил вернуть то время, когда для получения риелторской лицензии надо было сдавать сложный экзамен.
«Наша комиссия — это сэкономленное клиентское время, это наши знания, позволяющие не попасть в ловушку нечистых продавцов. Мы за покупателя зрение за монитором сажаем, ног своих не жалеем. К тому же это и затраты на рекламу, аренду офиса», — продолжил отстаивать тарифы на риелторские услуги Хуснуллин.
Его поддержал Максим Егоров, начальник отдела ипотеки ПАО «Тимер Банк» — партнер бранча. Специально для риелторов, являющихся драйверами развития рынка недвижимости, и их клиентов «Тимер Банк разработал ипотечные сервисы и выгодные кредиты со ставкой от 9,99%. В непростой для отрасли год под кредитование недвижимости банк готов выделить 1,5 миллиарда рублей. Кроме того, с начала марта начнет действовать специальное предложение на приобретение частных домов и земельных участков под ИЖС с первоначальным взносом до 15%. По этой программе можно приобрести участок в любой точке Татарстана и ряда других регионов.
Партнёр мероприятия: