«Жилье в Казани покупают этажами, подъездами»

Графики продаж устремлены вверх

Единодушное согласие, как на партийном собрании, — большая редкость для наших бранчей. Но на этот раз абсолютно все эксперты сошлись во мнении, что инвестиции в казанскую недвижимость — лучший способ сохранения и, с большой долей вероятности, приумножения денежных средств. Цифры, которыми делились застройщики и продавцы жилой недвижимости, также весьма схожи: все отмечают уверенный рост продаж, несмотря на то, что цена квадратного метра жильяс сентября увеличилась примерно на 6%.

«Мы представлены в 80 городах. В августе в 25 из них были установлены рекорды продаж. В сентябре 20 городов обновили свои рекорды. Динамика очень высокая. Заметно, что люди вкладывают деньги в недвижимость», — поделился статистикой управляющий партнер АН «Этажи» Максим Борисов.

Директор по развитию #Суварстроит Максим Николаев тоже отметил, что их компания с марта ежемесячно фиксирует рекордные показатели продаж по сравнению с прошлыми годами. С его слов, физические лица, инвестирующие в жилье, несколько изменили тактику. Два-три года назад большее количество вложений отмечалось на стадии котлована. Сегодня, кроме тех, кто инвестировал на раннем этапе с целью заработать, появились и те, кто стремится сохранить свои денежные средства с минимальными рисками, покупая квартиры в новостройках с максимальной стадией готовности. В то же время розничные продажи на стадии котлована также показывают положительные темпы, что говорит об эффективности государственных мер в рамках защиты дольщиков. В частности, недавние изменения в законах хоть и ведут к удорожанию стоимости квадратного метра жилья, но одновременно увеличивают и гарантии сохранности вложенных средств плательщиков, — отмечает Максим Николаев.

Елена Стрюкова, директор ООО «Ак Барс Недвижимость» также заверила, что спрос на жилье почти ажиотажный. Продажами за третий квартал в компании довольны, а динамикой за второе полугодие — довольны вдвойне. «Покупатели знают, что инвестировать в жилье выгодно и активно этим пользуются. К примеру, примерно 2 года назад на старте продаж в одном из наших ЖК 1-комнатная квартира стоила 1,9 млн. Сейчас, когда дом сдан, инвесторы реализуют ее за 2,5—2,7 млн рублей, имея 15% годовой доходности.

Комплексы, расположенные ближе к центру города, подорожали на 25—30% со старта продаж. Среди покупателей много именно инвесторов: мы видим, что количество тех, кто продает квартиру перед самой сдачей дома, заметно возросло», — прокомментировала ситуацию Елена.

Андрей Савельев, президент Гильдии риелторов РТ подтвердил: «На первичку сейчас достаточно хороший спрос. Есть комплексы, где прибыль от действий «купил-продал» составляет порядка 30% за год. В декабре 2016 года купили квартиру за 3,5 млн, в декабре следующего года она стоила уже 4,5 млн рублей. Сейчас она продолжает расти в цене, и инвестор не торопится ее продавать».

В любой непонятной экономической ситуации — покупай недвижимость

Обсуждение сместилось в сторону предпосылок, вызвавших бум продаж недвижимости. Катализаторами спроса, по мнению гостей бизнес-бранча, стали, во-первых, минимальные ипотечные ставки, которые, однако, скоро подлежат пересмотру. Это подстегнуло к покупкам как желающих улучшить собственные жилищные условия, так и инвесторов, планирующих в дальнейшем продажу квартиры.

Весьма убедительный пример привел Максим Борисов: инвестиция в долевое строительство принесла их клиенту 26% доходности за год с учетом погашения кредита и прочих издержек, на сделке по покупке с последующей перепродажей квартиры клиент заработал 16% от вложенных средств.

Антонина Дарчинова, коммерческий директор ООО «КамаСтройИнвест», связывает активность инвесторов с «небольшой истерией» по поводу отмены ДДУ — это последний шанс сработать на увеличение доходности по ходу строительства. Она уверена, что для физических лиц это возможность за 1—2 года заработать в среднем 18%. И в любом случае это сохранность денежных средств, так как клиент остается с квартирой — с материальным активом. Это безрисково, в отличие от других форм инвестирования.

Коллегу поддержала Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом»:

— Сейчас инвесторы скупают целые этажи в домах, которые будут достроены ориентировочно к концу 2020 года — это последние ЖК, которых не коснется тема эскроу-счетов. Мы предполагаем, что впоследствии инвесторы будут продавать свой актив по более низкой цене, чем сможет предложить отдел продаж застройщика, и при этом все равно оказываясь в существенном плюсе.

Следом эксперт назвала еще одну причину интереса инвесторов к жилому строительству: «Вложение в недвижимость как минимум втрое выгоднее, чем открытие депозита в банке. Тем более что доверие к банковской сфере со стороны физических лиц значительно снизилось».

Собравшиеся подтвердили, что волны банкротства финансовых организаций ведут к росту покупки недвижимости. После краха «Татфондбанка» и начала страховых выплат недавние вкладчики стали активно приобретать жилье, количество сделок по недвижимости выросло на 30%. Физические лица, едва получив на руки застрахованные 1,4 млн рублей, тут же приобретали на них жилье. Второй раз рисковать, открывая депозиты, никто не захотел.

Директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов добавил, что резкие колебания курса национальной валюты тоже подстегивают инвесторов к приобретению недвижимости. Взлетел курс доллара — в августе люди поняли, что не успели вовремя обменять рубли и, чтобы сохранить накопления, вкладывали их в жилье. И в обратной ситуации — если рубль укрепится — вновь будет всплеск активности на рынке недвижимости.

Альтернативы есть?

Далее участники поразмышляли на тему, что может сравниться по эффективности с инвестированием в недвижимость.

Руслан Садреев привел три основных варианта прибыльных вложений.

Первый — собственно, приобретение квартиры и ее продажа, например, через год с уплатой налогов. Это фактически получение пассивного дохода, так как требует относительно небольших усилий при низких рисках.

В качестве альтернативы он предложил сдавать купленное жилье в аренду: на длительный срок либо посуточно.

Собеседники развили мысль Руслана Раитовича подсчетами. При сдаче жилья постоянным квартирантам квартира окупится примерно через 10—11 лет. В случае с посуточной арендой подсчеты оказалось вести сложнее: необходимо учитывать местоположения объекта, вносить корректировки на дни простоя, заложить расходы на маркетинг, сервисное сопровождение и т. д. После каждого гостя необходима уборка, стирка белья — под это требуется персонал.

Есть небольшие компании, чаще ИП, приобретающие по пять и более квартир, которые сдаются посуточно. В этом случае издержки на содержание жилья минимизируются и прибыль растет. С учетом того, что Казань в ближайшее время посетит 3-миллионный турист, потенциал у этой экономической ниши большой. Уже сейчас они успешно конкурируют с гостиницами и хостелами.

Елена Стрюкова подтвердила, что сдавать посуточно квартиру в центре Казани так же выгодно, как в Москве. А с учетом стоимости жилья, «входной билет» на арендный рынок столицы Татарстана является более доступным, чем в Первопрестольной.

Третий вариант, предложенный Русланом Садреевым, тоже касался покупки недвижимости, но только коммерческой. По его мнению, это гарантирует стабильный доход в 10% годовых.

Президент Гильдии риелторов РТ предложил четвертую альтернативу: покупку жилья в плохом состоянии и его продажу после качественного ремонта.

Итог этого небольшого мозгового штурма: выгодная инвестиционная сделка в любом случае базируется на покупке жилья.

На вопрос модератора, есть ли зависимость прибыльности инвестиции от класса жилья, директор по развитию #Суварстроит привел пример из практики компании, когда жилье бизнес-класса, приобретенное на ранних этапах строительства окупило себя меньше, чем за два года.

На старте продаж квартир в ЖК «Манхэттен» стоимость квадратного метра составляла 55 тыс. рублей. На сегодняшний день, когда до сдачи дома остается ещё целый год, средняя стоимость «квадрата» уже достигла 90 тыс. рублей, а по многим 1-комнатным квартирам преодолела отметку в 100 тыс. рублей. При правильном подходе инвестиции в разные форматы жилья могут принести хорошую прибыль.

Как выяснилось, у #Суварстроит есть практика сопровождения инвесторов, которые последовательно принимают участие сначала в одном проекте, затем в следующем. «Мы консультируем, выявляем потребности и рекомендуем время, когда можно инвестировать с максимальной выгодой», — поделился опытом Максим Николаев.

Кто ты, таинственный инвестор?

Ян Айзенштат, рассматривая активность инвесторов с девелоперской позиции, считает, что сейчас ситуация несколько нездоровая. По его мнению, балансом на рынке недвижимости является соотношение 30% инвесторов и 70% конечных покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия. Сейчас этот показатель приближается к отметке 50/50, что искажает реальную картину спроса и предложения.

Анастасия Гизатова также подметила, что этот процесс многие участники рынка ощущают на себе. У всех застройщиков присутствует перекос между их предложением при сдаче объекта и конкурирующей ценой, по которой выставляет свой объект инвестор.

Андрей Савельев продолжил: «В нашей гильдии есть одно агентство, которое фактически специализируется на работе с инвесторами недвижимости. Причем процесс ведется активно, первичку у них покупают этажами, подъездами. На рынке появляются компании-инвесторы, массово скупающие жилье для перепродажи. Действуют по принципу: купил дешевле, продал дороже, не вникая в специфику. В штате у них обычный менеджер по продажам, а не риелтор. Но, я думаю, в таком формате они продержатся недолго, максимум год-два, после чего уйдут с рынка. Так как спрос на новостройки в связи с изменениями в законах скоро нивелируется».

На просьбу модератора составить среднестатистический портрет физлица, инвестирующего в недвижимость, эксперты ответили, что это человек в возрасте 40+, имеющий на руках 1—1,5 млн рублей. Мотивы действий — желание не столько приумножить, сколько не потерять свои деньги.

Руслан Садреев уверен, что такие инвестиции — самый понятный для них механизм по сравнению с паевыми фондами, валютными рынками, криптовалютами и инструментами другого плана.

— Само слово «недвижимость» вселяет спокойствие, гарантирует сохранность средств, — добавляет Ян Айзенштат.

Прогнозы и советы

Анастасия Гизатова сделала прогноз, как будет развиваться ситуация дальше, и призвала своих коллег поделиться мнением о недалеком будущем.

«Я считаю, что уже скоро нас ждет падение спроса, к февралю показатели будут ниже, чем сегодня, примерно на 30%".

Руслан Хабибрахманов предположил, что спад будет около 15—20%.

Представитель SOLDCO отнесся к предложению философски: «Я считаю, что мы, застройщики и девелоперы, определяем тенденцию сами. Будут хорошие проекты, отвечающие потребностям людей, в удачной локации, правильно спозиционированные — будут продажи. По статистике, порядка 700 тысяч казанцев хотят улучшить жилищные условия. Понятно, что не у всех есть для этого сейчас возможности. Но с этим спросом — активным и отложенным — можно и нужно эффективно работать».

Елена Стрюкова считает, что ближайшие несколько недель — оптимальное время для покупки недвижимости. При этом советует покупателям реально оценивать свои возможности и проводить аналитику по рынку, изучать схожие предложения от других застройщиков. «В случае с ипотекой нелишне посчитать и дважды перепроверить свои подсчеты», — добавляет она.

По мнению директора АН «Премьер», в феврале может быть как активность, так и спад. В любом случае, цена падать не будет, даже если упадет спрос. «Ко мне часто обращаются знакомые, спрашивают, когда им лучше купить недвижимость. Я отвечаю: «Сейчас». Точно так же я отвечал и 3, и 5 лет назад — при этом еще ни разу не ошибся», — подытожил Руслан Садреев.

С ним согласились все участники бранча — инвестиции в недвижимость проверенный инструмент, которым можно умело воспользоваться. При этом нелишней, по их мнению, будет консультация или даже сопровождение сделки профессионалами.