Рынок жилья Самары: «Может показаться, что квартиры подорожали, но это не так»

Конвульсии на вторичном рынке: нестабильность или закономерность?

Средняя цена на вторичное жилье в Самаре с начала года выросла на 5,2% — с 55 918 до 58 975 тысяч рублей за кв. м. Это чуть меньше, чем в Казани. Такие данные приводит Самарский областной жилищный фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ) в отчете по мониторингу рынка жилой недвижимости, который проводится по заказу регионального Минстроя.

Отметим, что рост цен на готовое жилье — тенденция, характерная для многих российских городов. Но есть и существенное отличие: цены на самарскую вторичку росли не равномерно, как это было, например, в Казани. На графике хорошо видно, что кривая движется лихорадочно: после мартовского рывка цены на «вторичку» уже в апреле упали сразу на 5% и стали ниже, чем на начало года. Лето тоже оказалось неровным — цены то росли, то вновь падали, в результате в августе была достигнута высшая отметка в 59 тысяч рублей за квадратный метр. Примерно на том же уровне сохранились цены и в сентябре.

«Разнонаправленная динамика со значительной амплитудой свидетельствует о нестабильной ситуации на рынке недвижимости», — пишут эксперты СОФЖИ в своем резюме к отчету.

Однако участники рынка дают другое объяснение тому, почему цены на «вторичку» вдруг начали расти — с рынка на время ушли бюджетные варианты.

— Может показаться, что жилье подорожало. На самом деле цены не поднимаются, вымываются самые дешевые предложения, вот и все. Как стоила 1,5 млн рублей однокомнатная квартира, так она и стоит. Когда такие предложения уходят, люди начинают покупать квартиры, к примеру, 1 млн 550 тысяч рублей. Сейчас люди приехали из отпусков, соответственно очень много объектов опять вышло в продажу, и все возвращается на круги своя, — считает руководитель отдела жилой недвижимости агентства «Визит» Любовь Журавлева.

Рынок новостроек: цены выросли, но не надолго

По данным того же СОФЖИ, новостройки в Самаре с начала года подорожали на 3% — с 46,1 до 47,6 тысячи рублей за кв. м. Интересно, что цены на первичное жилье движутся совсем по другой траектории, нежели цены на «вторичку». Первая половина года прошла очень ровно — цены фактически «лежали» на уровне 46 тысяч рублей за кв. м. Но в июле цены взлетели сразу до 50,6 тысячи рублей за «квадрат». Иными словами, буквально за месяц новостройки могли подорожать примерно на 150—200 тысяч рублей. Это довольно большая цифра.

В августе цены удерживались на том же уровне и даже был зафиксирован пусть и небольшой, в пределах 1%, но рост. Однако уже в сентябре новостройки начали дешеветь почти также стремительно: за месяц они снизились сразу на 6,4% — до 47 635 тысяч рублей за кв. м. Можно предположить, что на росте цен сказался августовский подъем спроса, связанный с ожиданием роста ипотечных ставок. В целом опрошенные нами эксперты не зафиксировали значительных скачков цен на новостройки.

— Такой динамики замечено не было. Цены постепенно растут. Стройка — это такой сегмент, цены растут пропорционально этажности дома. К моменту сдачи цена, естественно, поднимается до максимума, — говорит Александра Русяева, руководитель отделения «Новостройка» «Агентства недвижимости Дарии Ивановой».

По ее оценкам, разница между ценами на «котлован» и на сдающееся жилье может составлять около 5 тысяч рублей за кв. м.

«Цены застройщики не поднимают для того, чтобы был спрос»

Еще один любопытный параметр — соотношение цен на первичное и вторичное жилье. В Самаре квартиры в новостройках можно купить на порядок дешевле, чем в готовых домах. Сравним: если в строящемся доме квадратный метр стоит 47,6 тысячи рублей, то в сданном — почти 59 тысяч рублей. Разрыв составляет почти 20%, и одинаковые по площади квартиры могут иметь разницу в стоимости более 400 тысяч рублей.

По мнению экспертов, застройщики сами удерживают цены на более низком уровне, чтобы стимулировать покупательский спрос. При этом нужно иметь ввиду, что эту тенденцию во многом диктуют крупные игроки, которые могут себе позволить давать своим покупателям скидки.

— У нас очень распространены объекты «Кошелев групп» и «Южный город» (застройщик — ДК «Древо», — прим. ред.). Это массовый застройщик, у которого квартиры стоят дешевле. Если за 1,5 млн на вторничном рынке люди могут купить «убитую» хрущевку, то у застройщиков они могут купить квартиру с 14-метровой кухней в новом доме. В Самаре есть рынок дешевого нового жилья.

Цены застройщики не поднимают для того, чтобы был спрос: если они поднимут цены, покупатель будет уходить на рынок «вторички». Они делают массовые скидки. Есть все предпосылки к тому, чтобы застройщики цены поднимали. Насколько я знаю, даже власти советовали им сделать это. Но они делают цены высокие в рекламе, и при этом делают скидку до 300 тысяч тем, кто реально приходит покупать, — размышляет Любовь Журавлева.

Конечно, в данном случае речь идет о средних ценах. Но в некоторых случаях цены на новостройки и на готовое жилье могут быть примерно в одном диапазоне.

— Иногда первичный и вторичный рынок схожи по цене в зависимости от того, в каком районе расположены дома. «Вторичка» бывает разной: есть квартиры, которые требуют больших вложений, тогда ее цена может быть приравнена к нескольким построенным этажам в новостройке. Есть квартиры, которые абсолютно не требуют вложений, в хорошем районе, с хорошим ремонтом. Их цена будет намного выше, чем даже за квартиры в построенном доме в черновой отделке, — отмечает Александра Русяева.

Скидки видимые и невидимые

Предположение о том, что девелоперы готовы снижать цены для удержания покупателя, кажется еще более убедительным, если просмотреть сайты крупнейших самарских застройщиков.

В таблице, подготовленной аналитиками «Реального времени», можно обнаружить жилой комплекс «Город чемпионов», строительством которого занимается корпорация «Кошелев». По данным на начало марта, квадратный метр в однокомнатной квартире в этом комплексе стоил 38,5—41,4 тысячи рублей, а к началу октября подорожал более чем на 20% — до 52 тысяч рублей. Казалось бы, вот он рост. Если взять условную «однушку» в 40 кв. м, она могла вырасти в стоимости более чем на 480 тысяч рублей. Но пробуем зайти на сайт корпорации «Кошелев» и первое, что мы видим, рекламный баннер, обещающий осенний ценопад — скидку в 400 тысяч рублей. С учетом такого большого дисконта, рост цен практически нивелируется.

Рассмотрим динамику цен на объекты другого крупного самарского застройщика — девелоперской компании «Древо». Так в 21-м квартале ЖК «Южный город» цены на «квадрат» в однокомнатной квартире выросли почти на 6% (44,7—45 до 47—48 тысяч рублей). В ЖК «Желябово» рост составил почти 10% (с 57,7—62,5 до 66—67 тысяч рублей за кв. м).

«Древо» не предлагает своим клиентам скидок напрямую, по крайней мере мы таких рекламных акций не нашли. Зато девелопер использует довольно популярную акцию со снижением ипотечной ставки. Так на сайте «Южный город» предлагается взять квартиру по ставке 4,5% годовых. Акция проводится совместно с банком «ВТБ» и распространяется не на все дома в «Южном городе», а только на очередь, которая будет сдаваться в конце следующего года. На сайте ВТБ указано, что ставка при покупке жилья в новостройке составляет от 8,9% годовых. Значит, вместо единовременной скидки застройщик оплачивает разницу между банковской и маркетинговой ставкой. Такой прием девелоперы по всей стране используют уже не первый год.

Еще один застройщик, который входит в тройку лидеров самарского рынка новостроек, — группа компаний «Амонд». По данным аналитической службы «Реального времени», один из наиболее известных проектов девелопера — микрорайон «Волгарь», практически не подорожал.