«Контроль за «долевкой» — это расчищение дороги для крупных строительных компаний»

Деньги дольщиков доверят банкам

Строительный рынок крайне взволнован новостью о готовящейся поправке в № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов в недвижимости», появившейся в федеральных СМИ на этой неделе. В минувший понедельник на заседании Совета при президенте России Игорь Шувалов поставил задачу полного отказа от долевого строительства к 2020 году. Это значит, что застройщики смогут продавать квартиры только после завершения строительства дома. Вероятно, с 1 января 2016 года начнется переходный этап, когда средства дольщиков сначала будут поступать на спецсчет в банк и уже оттуда — на проектное финансирование.

Напомним, что 214-ФЗ начал действовать 1 апреля 2005 года, и застройщики получили возможность начать продажу квартир на стадии котлована. Первая поправка к нему вступила в силу в 2014 году. Тогда девелоперов обязали при заключении договоров о долевом участии за свой счет осуществлять страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилья. Если будут введены новые изменения в законодательство, к контролю строительства подключатся банки. Девелоперы смогут привлекать средства дольщиков только в том случае, если они не будут превышать сумму банковской гарантии.

В Госдуме настроены решительно: принять поправку хотят нынешней осенью. РБК со ссылкой на президента Национального объединения застройщиков Леонида Казинца пишет, что уже обсуждаются варианты, при которых покупатели по-прежнему смогут инвестировать средства на стадии котлована, но эти деньги застройщики также получат только по завершении строительных работ.

«Раньше было просто: забор поставил — и можно деньги собирать»

К 2007 году большинство строительных компаний Казани уже перешли на схему долевого участия. На сегодняшний день практически все коммерческие застройщики на рынке города на разных этапах строительства привлекают деньги дольщиков.

Рустем Юнусов — генеральный директор строительной компании «Фарус»:

— Конечно, это надо еще осмыслить. Но цены однозначно вырастут. Застройщиков, которые строят на собственные средства, можно пересчитать по пальцам одной руки, по крайней мере в Татарстане. Строительство и так будет сокращаться в принципе, а в связи с этим законом, я думаю, сократится еще больше. Сократится предложение — вырастет спрос, цена, будет перераспределение рынка. Уйдут компании, которые начинали работу сразу с денег дольщиков. Те, у кого еще нет имени для того, чтобы в банке своей репутацией привлечь какие-то средства, уйдут в первую очередь. Работать, безусловно, станет сложнее, ведь деньги дольщиков — это способ привлечения средств. Это «длинные» деньги, в банке их и в хорошие времена не давали. Строительство — очень длительный процесс, требующий больших финансов.

В нашей компании 40% финансирования — это собственные средства и кредитование. Где-то на середине строительства мы начинаем привлекать дольщиков, то есть с нуля, с котлована мы не продавали и не продаем квартиры. Раньше было просто: забор поставил — и можно деньги собирать. Откуда и появились обманутые дольщики, потому что все кому не лень ставили забор и начинали принимать деньги по таким ценам, по которым невозможно построить дом при всем желании. Это непреодолимое желание собрать деньги, раз их дают, многих подводило.

Чтобы понять, какую часть занимает долевое строительство, надо вычесть от общего числа объекты индивидуального строительства и дома по соципотеке. Все остальное — коммерческое жилье, оно долевое в любом случае. Даже крупные застройщики начинали с 30-40%-ной готовности объектов привлекать дольщиков. Это дешевле, чем получить кредит.

Когда ввели 214-ФЗ, обманутых дольщиков стало меньше. Мне кажется, его можно было бы доработать. Он и так довольно жесткий. Конечно, могут придумать разные схемы ухода. Народ у нас изобретательный. А вообще, по 214-му закону у застройщиков и так одни обязанности. У дольщиков намного больше возможностей и прав, если вдруг произойдут какие-то задержки.

Кроме банков тут никто и не выигрывает. Банки сейчас и так относятся к строительству настороженно, как к рисковому бизнесу. Не знаю, какие будут условия и какие нужны будут залоги, чтобы они давали кредиты. Понятие «застройщик» пропадет. Останется только несколько очень крупных компаний, таких как Госжилфонд РТ, «Ак Барс Девелопмент», «Сувар», с большими финансовыми возможностями. Остальные будут просто подрядчиками.

Цены вырастут как минимум на банковскую ставку, то есть на сумму эффективной ставки. Плюс еще банки наверняка захотят поучаствовать в получении прибыли после реализации.

Марсель Хисматуллин — директор ООО «Татнур»:

— Застройщикам это невыгодно, потому что обычно они в самом начале берут кредит. Если кредит льготный, то это максимум 14%, не более. До какого-то этапа они строят на кредитные деньги. Дальше рассчитывают уже на деньги покупателей, беспроцентные. По новой схеме все строительство будет вестись на кредитные деньги.

Это выгодно банкам. Теперь для них застройщики — это готовые клиенты. Доля прибыли застройщиков будет уходить им. Я думаю, что цены на жилье вырастут. Я сразу вижу повышение на 6-7%. Если среднее значение 12-14%, а половину застройщик планирует строить на деньги дольщиков, тогда вместо денег дольщиков это получаются кредитные деньги.

Мы планировали, что соотношение кредитных денег и долевого финансирования будет 50 на 50. Сейчас так почти у всех застройщиков.

Наверное, можно придумать разные схемы защиты дольщиков. Допустим, дольщики могут рассчитываться с банком. Дальше банки предоставляют кредитные средства не под 12-14%, а где-то под 6-7%. Ведь сегодня застройщики большую прибыль не закладывают, как это было раньше. Если раньше закладывали прибыль 30-35%, то сегодня в период кризиса такую большую наценку ставить невозможно. Максимум — 20%. В такой ситуации, если на полную стоимость брать кредит под 14-15%, придется повышать цену. А это опять минус для дольщиков.

Отказаться от долевого строительства можно, если, как я уже сказал, банки пойдут навстречу и дадут кредиты хотя бы под 6-7%.

За безопасность дольщиков девелоперы будут расплачиваться рублем

Ольга Волчкова — начальник отдела продаж ООО «Грань»:

— Есть и плюсы, и минусы в этих изменениях. Плюс — это целевое использование денежных средств, оно будет жестко регламентировано. Но в то же время это приведет к повышению стоимости квадратного метра, выжить смогут только крупные застройщики, потому что проектное финансирование будет возможно не для всех, мелкие строительные компании, скорее всего, уйдут с рынка. За счет этого увеличатся цены на квадратные метры. И потом очень жесткими монополистами станут банки. Иногда они предлагают неадекватные условия в зависимости от кредитования, поэтому выбора не будет. У нас соотношение долевого финансирования и кредитных средств — 50 на 50. Мы кредитованием все равно пользуемся. В принципе дольщики защищены. Единственный момент — более централизованно нужно было страхование определить, либо обязать банки банковскими гарантиями, но не под ячейку. Это очень важные моменты. Мелкие компании без собственных средств не смогут существовать. Я думаю, процентов на 20 цены точно поднимутся.

Искандер Юсупов — директор по продажам ООО «УК «Унистрой»:

— Новая поправка направлена на то, чтобы еще больше обезопасить дольщиков, минимизировать их риски. Разумеется, мы разделяем подобные мотивы, как стабильная компания со сложившейся репутацией. К сожалению, зачастую такие инициативы приводят к тому, что за безопасность расплачивается рублем как дольщик, так и девелопер. Недавнее страхование гражданской ответственности застройщиков привело к росту цен, так как девелопер вынужден стал отдавать до 2% своей выручки страховым компаниям. Новая поправка почти наверняка вымоет с рынка небольшие компании, так как, уверен, далеко не всякий банк захочет участвовать в совместных проектах с неизвестными компаниями. В дальнейшем это, в свою очередь, может привести к значительному спаду в строительной отрасли, а также росту цен, так как банк, разумеется, потребует проценты за свои услуги. Для многих компаний деньги дольщиков — это единственная возможность вести стройку.

Одним из положительных влияний инициативы станет минимизация на рынке числа компаний, которые работают по схеме пирамиды, то есть используют деньги дольщиков на свои новые проекты, чтобы закрыть проблемы со стройкой на старых, иначе говоря — не по целевому назначению. Такие схемы чреваты для дольщиков в случае спада активности на рынке, такие примеры мы видим сейчас и в Казани.

Меры, принимаемые правительством для снижения рисков дольщиков, почему-то никогда не бывают в пользу девелопера и всегда делаются за его счет. В итоге это приводит к сокращению числа игроков и снижению темпов в отрасли в целом.

«Переживем и это»

Ильдус Галеев — директор ООО «Баз»:

— Строительный рынок очень изменится. Останутся только крупные компании, у которых есть административные ресурсы, произойдет укрупнение компаний. Зачастую цены удваиваются, но в этот раз такого не будет. И все же они увеличатся не менее чем на 25%. Это произойдет за счет монополизации. Крупные строители и так держат высокие цены, а теперь у них появится возможность сделать их еще выше. Мелкие компании будут обслуживать их, выполнять какие-либо виды работ и постепенно исчезнут с рынка.

Я думаю, раз принято решение отменить долевое строительство, его отменят. Конечно, было удобнее и для дольщиков, когда они покупали квартиры в начале строительства, — это было гораздо дешевле. И мелкие строители вынуждены тоже невысокие цены держать, чтобы удержаться, потому что оборотных средств у них нет, а кредитные ресурсы им недоступны. Сейчас вообще без административных ресурсов кредитов ни для кого нет.

В нашей компании долевое финансирование занимает значительную часть — около 30%. Мы многое пережили, переживем и это. Нужно строить более мелкие объекты, не такие большие дома. Крупные объекты требуют крупных ресурсов. Формат изменим на новых объектах. Строители сейчас воюют за город. Туда же и так никого не пускают, но хотят защититься со всех сторон.

Наталья Зайцева — коммерческий директор инвестиционно-строительной компании «КамаСтройИнвест»:

— Цель поправки — защитить интересы населения и гарантировать получение оплаченной квартиры либо возврат денежных средств. Это весьма позитивная цель, реализацию которой обязано обеспечивать государство. На рынке останутся сильные компании с хорошим финансированием. При этом граждане лишаются возможности приобретения жилья на начальном этапе по более низкой цене, сокращаются возможности для инвестирования. Для застройщиков это означает более высокую стоимость привлечения денежных средств за счет банковских кредитов. И, как следствие, повышение цен на квартиры.

Мировая практика заключается в сохранении возможности инвестирования, а именно приобретения жилья на нулевом этапе строительства. При этом, например, в Англии деньги дольщика поступают на специальный безопасный счет.

Смягчить повышение цен на жилье при принятии данной поправки можно путем разработки специальных банковских кредитных продуктов для застройщиков.

До принятия поправки есть хорошая возможность приобрести квартиру в долевое участие у надежного застройщика.

Юлианна Семенова — заместитель директора ООО «СК «7Я»:

— Я отношусь к этой инновации настороженно, потому что это опять приведет к удорожанию жилья, которое и так уже есть на рынке. Люди не справляются с такими ценами. Посчитайте время застройки, умножьте эти деньги на процентную ставку. При существующей банковской системе это утопия.

Сегодня застройщики и так кредитуются под конкретные проекты, банки выделяют им деньги под конкретные сметные данные. Ничего нового в этом не придумано, но только нет ограничений. А контроль, который они хотят осуществить, это не контроль на самом деле, а расчищение дороги для крупных строительных компаний, потому что именно их кредитуют банки. Другой вопрос, какие банки готовы кредитовать застройщиков. Таких банков раз-два и обчелся. Это убивание здоровой конкуренции на корню.

Насколько поднимутся цены, легко посчитать. Банковская ставка по кредиту — 20%. Строительство идет минимум два года, это уже 40%. Математика простая. Очень пострадает ипотечный продукт. Ипотека тоже будет на готовое жилье, а продавать его станет сложнее. Цены будут неподъемные, у людей зарплаты не растут в таких пропорциях. Для того чтобы бизнес развивался спокойно, помимо контроля нужно еще создавать благоприятную среду.

Мы планируем в течение пяти лет это направление вообще закрыть, поэтому изменение в законодательстве согласуется с нашими планами. Мы будем стараться развивать либо застройку производственных, складских помещений, либо какой-то другой вид деятельности. Мы, как средняя компания, понимаем, что нам будет сложно. Рынок уже перенасыщен средним уровнем жилья.

Наиля Чабаненко — генеральный директор «Сувар холдинг»:

— У нас в компании интересы дольщиков обеспечены тройной защитой. Во-первых, каждый объект аккредитовывается сразу в нескольких банках еще на этапе начала строительства — это гарантия того, что проверены юридическая чистота как компании-застройщика, так и самого строительства, и банк на этом основании рекомендует нас к сотрудничеству, а клиент получает возможность выбора банка, где будет одобрен ипотечный кредит. Во-вторых, каждый договор долевого участия обязательно страхуется застройщиком, что защищает клиента от потерь в случае форс-мажорных ситуаций.

В-третьих, все договоры долевого участия регистрируются в Регистрационной палате. Таким образом, клиент, заключая договор, получает трехстороннюю защиту. Дольщики в портфеле нашей компании составляют 100%, в их числе и вложения инвесторов — все они также проходят регистрацию в Регистрационной палате как договора долевого участия. Мы начинаем работу с клиентами на стадии закладки фундамента, формируем листы бронирования квартир. Соответственно, клиенты начинают выбирать квартиры, опираясь на проекты, выбирая направление, класс объекта, инфраструктурные преимущества, ценовую категорию. Продажи начинаются сразу после получения разрешения на строительство, положительного экспертного заключения и публикации проектной декларации. Параллельно мы заключаем договор со страховой компанией. Ведущие федеральные и региональные банки аккредитовывают наши объекты на стадии нулевого цикла, что дает нашим клиентам выгодное преимущество.

Хочется отметить, что жилой комплекс «Созвездие» готовится к сдаче этой осенью, в то время как по проектной декларации это конец первого квартала 2016 года.

Фото на постере realty.rbc.ru