Не снимая «Кольца»: реконцепцию центрального ТЦ Казани проведут к началу БРИКС

«Кольцо» отдали московскому брокеру

После нескольких лет разговоров о реконструкции ТРЦ «Кольцо» все-таки решился сменить концепцию, но изменения коснутся пока внутренней «начинки». Как стало известно «Реальному времени», с апреля этого года администрация ОАО «Гипермаркет «Кольцо» перестала заключать договоры на аренду торговых площадей, находясь в ожидании полномасштабной перепланировки торговых площадей. «На текущий момент договоры на аренду не заключаем, летом заходим на реконцепцию», — сообщили в профильном отделе ТРЦ «Кольцо» предпринимателям, заинтересовавшимся возможностью размещения.

План реконцепции казанского центра разработан московским брокером «Магазин Магазинов» (юридическое название ООО «АльтерМаг»), имеющим в своем багаже 1,2 млн кв. м сданных торговых площадей. «У них эксклюзив. Они придумали новую концепцию, будут заполнять (ТЦ после реконцепции, — прим. авт.) и работать с нами как профессиональные брокеры», — пояснили в отделе торгового центра.

План предусматривает перезонирование всего торгового пространства, а отдельный акцент будет сделан на модернизации фуд-корта. После окончания реконцепции брокер-команда «Магазин Магазинов» собирается объявить конкурс на размещение арендаторов. Точные размеры лотов определятся позднее. Действующие арендаторы, скорее всего, получат преимущество. «Ставки разные, каждое помещение имеет свою стоимость, они будут перепланироваться. Если хотите участвовать в конкурсе, могу дать контакты брокеров. У нас в любом случае через конкурс — хоть с брокером, хоть без, в данном случае заключили договор с брокерами, потому что именно они разрабатывали концепцию», — рассказали в профильном отделе ТРЦ «Кольцо».

Правда, с какого времени начнется реконцепция, сказать затруднились. «Точных данных о сроках проведения реконцепции у меня нет», — ответил представитель службы аренды. В обеих компаниях воздержались от комментариев. А в «Национальном совете торговых центров» подтвердили, что знают о партнерстве московского брокера с «ТРЦ Кольцо» и приветствуют эту сделку. «ТРЦ «Кольцо», как многие крупные региональные центры, перерос себя за 20 лет, освежить «макияж» никогда не помешает», — пояснили в НСТЦ.

Апгрейд на 24 тысячи кв. м?

ТРЦ «Кольцо» стал одним из первых торговых центров Казани, которые стали появляться в начале 2000-х годов. Его собственник — ОАО «Гипермаркет «Кольцо», чьим бенефициаром является семья Хайруллиных. ТРЦ был построен в историческом центре города, на улице Петербургской, в 2003 году рядом с бывшим универмагом «Детский мир» — ныне «Золотое яблоко» и ГУМ. Общая площадь торгового центра составляет 46 800 кв. м, а торговая — 23 580 кв. м. ТРЦ имеет четыре этажа и вмещает в себя около 120 торговых предприятий. За 20 лет в ТРЦ проводился косметический ремонт, но радикальным преобразованиям он не подвергался.

Год назад нишу продуктового супермаркета заняла нижегородская компания «СПАР Миддл Волга», работающая на условиях франчайзи голландской Eurospar. Не исключено, что с приходом нового ретейлера владельцы ТРЦ «Кольцо» решились начать реконструкцию. По схожему сценарию проходила реконструкция ТЦ «Франт». В разгар пандемии его владельцы провели «апгрейд» 9 тысяч кв. м торговых площадей, из которых около 3 тысяч занял якорный арендатор «СПАР Миддл Волга». В отличие от казанского «Франта», ТРЦ «Кольцо» замахнулось на обновление почти 24 тысяч кв. метров.

Ремонт без переезда

Интересно, что действующие продавцы «Кольца» пока не знают о грандиозных планах и не собираются останавливать работу. «Я работаю здесь с 2018 года, и с этого момента все время говорили о реконструкции. И вот наступил 2024 год, и до сих пор продолжаем работать без изменений», — сообщила представитель сети магазинов мужской одежды HENDERSON. По ее словам, официальных уведомлений к ним не поступало. «Как только получим официальные сообщения, обязательно сделаем рассылку клиентам и разместим информацию на сайте». Не готовы к реновации в магазине «Империя сумок». «Мы слышали об этом, но думали, что ремонтные работы пройдут зимой», — рассказала представитель магазина.

Впрочем, останавливать работу им не придется. По словам управляющего одного из ТЦ, администрация сможет проводить ремонтные работы по частям, не закрывая весь торговый центр. Правда, удивляет момент, который был выбран для ремонта. «Насколько я знаю, летом будут запрещены любые строительные работы в центре города в связи с подготовкой к БРИКС», — говорит собеседник издания. По его словам, им придется отдельно договариваться с городскими властями. «Вообще, у «Кольца» нет особой нужды для реконструкции, так как покупательский трафик стабилен, большой пул федеральных брендов. К ним присоединился Eurospar. Все это не даст возможности закрывать ТЦ на ремонт. Возможно, только частями», — отметил он, добавив, что у «Кольца» нет симптомов [для проведения срочной реконцепции].

Кому «прописана» реконцепция

«Причин для реконцепции может быть несколько: во-первых, и, как правило, основное — это устаревшая концепция или, говоря простым языком, текущий состав арендаторов объекта перестал быть интересным для посетителей, — дала комментарий «Реальному времени» руководитель девелоперского агентства «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» Мария Гурова. — Часто это связано с тем, что арендные площади сдавались «по запросу» всем, кто обращался за арендой и с кем удалось в итоге договориться по ставке. Общая направленность торгового объекта при таком подходе сильно размывается, и в определенный момент времени управляющая компания начинает фиксировать заметное снижение трафика и, как следствие, бесконечные просьбы от арендаторов на предоставление скидок. То есть пришло время что-то менять.

Во-вторых, стимулом для реконцепции может стать развитие новых форматов магазинов, когда ретейлеру требуется значительно увеличить площадь действующего магазина, потому что на текущих площадях он уже не может представить весь доступный ассортимент товаров и, как следствие, по сравнению с другими магазинами сети неформатный магазин сильно проигрывает в оборотах. Также на рынке сейчас наблюдается всплеск появления новых брендов, что тоже требует высвобождения площадей и оптимизации пространства, если объект хочет оставаться конкурентоспособным на продолжительное время.

Кроме того, нельзя забывать, что активное развитие интернет-торговли внесло свои корректировки в современное представление о торговом центре. Сейчас это уже не просто место для шопинга, чтобы закупиться всем необходимым, а прежде всего место досуга, времяпровождения, получения эмоций (чего нам всем так не хватало в период пандемии). Поэтому, чтобы охватить большую часть прогрессивной аудитории, центры начали делать упор на различные виды досугово-развлекательных заведений. В частности, широкую популярность получили фуд-холлы, развлекательные тематические парки, включая детские спортивно-развлекательные заведения, зоны фитнеса и арт-пространства. Поэтому без значительной модификации пространства и привлечения новых игроков торговому объекту очень сложно будет оставаться на плаву и поддерживать приемлемый уровень арендных ставок. Арендатор готов платить, именно когда есть уверенность, что в центре будет стабильный трафик целевой аудитории в долгосрочной перспективе. Для владельцев ТЦ реконцепция — это зачастую возможность «встряхнуть» объект, дать еще один импульс к развитию и по результату обновления состава арендаторов с новыми сильными концепциями увеличить общий доход. Потому что на рынке действует нерушимое правило: чем больше в ТЦ посетителей — тем выше аренда».

Казань попала в аутсайдеры

Сейчас Казань находится на 12-м месте среди 16 городов-миллионников по обеспеченности торговыми площадями. «Существует ряд крупных региональных центров (например, Казань, Новосибирск), в которых наиболее активный девелопмент на рынке торговой недвижимости наблюдался уже достаточно давно (в 2000-х годах и отчасти в 2010-х)», — говорится в аналитическом обзоре «Магазин Магазинов», посвященном итогам 2023 года на рынке торговой недвижимости. — Потом развитие в этом сегменте практически прекратилось или существенно замедлилось. Таким образом, эти города из лидеров по насыщенности рынка качественными торговыми центрами постепенно перешли в разряд аутсайдеров.

Поэтому в настоящее время Казань и Новосибирск снова являются наиболее привлекательными для нового девелопмента в сфере торговой недвижимости (в группе аналогичных по численности населения городов).

Лидерами по насыщенности рынка современными торговыми центрами по-прежнему остаются Самара (657 кв. м на 1 000 жителей) и Краснодар (649 кв. м на 1 000 жителей). При этом показатель Краснодара постепенно снижается. Например, четыре-пять лет назад уровень обеспеченности постоянного населения города полезными площадями в качественных торговых центрах составлял около 720 кв. м на 1 000 жителей. Снижение связано с активным жилищным строительством и стремительным ростом численности населения Краснодара. Москва занимает 3-е место (520 кв. м на 1 000 жителей), Санкт-Петербург — 6-е место (451 кв. м на 1 000 жителей) в рейтинге российских городов с численностью населения более 1 млн человек по уровню насыщенности рынка торговой недвижимости.