«Эта проблема оказалась неожиданно масштабной»: торговля смарт-студиями набирает обороты в Казани

«Меня на прием не записали!»

— В квартире на первом этаже жили две семьи — одна занимала одну комнату, вторая — две, а в январе этого года эти две комнаты были проданы, и уже в первых числах февраля в них начался грандиозный ремонт, — рассказала «Реальному времени» жительница дома №191 Ирина М. — А в начале марта мы обнаружили на сайте бесплатных объявлений предложение о продаже в нашем доме квартир-студий площадью 20 и 18 квадратных метров. Это и были те две комнаты…

Соседи всерьез обеспокоились тем фактом, что в доме, построенном в 1955 году, появятся новые врезки в коммуникации и «мокрые» зоны, пусть и на первом этаже, где это не возбраняется, а на электросети ляжет немалая дополнительная нагрузка, в том числе от электроплит. Кроме того, в бывших комнатах, как их не перекраивай, обеспечить достаточную вентиляцию ни в «ванной», ни в кухонной зонах будет невозможно, иначе как путем незаконной врезки в существующие вентканалы.

— Узнав о перепланировке, я сразу же обратилась в управляющую компанию, администрацию Кировского и Московского районов и городскую Госжилинспекцию, — сообщила Ирина М. — Однако нигде, кроме УК, должным образом на мои обращения не отреагировали. Главный инженер управляющей компании сообщил мне, что по моему обращению провели проверку и собственникам комнат, в которых обустраивают студии направлены «уведомления о предоставлении разрешающих документов». Как я поняла, разрешительных документов никто не видел. Я позвонила в Госжилинспекцию Казани, попыталась объяснить, что надо срочно принять меры, остановить перепланировку, хотя бы до выяснения всех обстоятельств. Но мне ответили, что срок ответа на обращение — месяц, а он не истек. Я обратилась в ГЖИ вторично, направила туда скрины объявлений о продаже студий, попыталась записаться туда на прием, чтобы объяснить, как важно не потерять время. Но меня на прием не записали! А администрация района и вовсе молчит — как будто я и не обращалась туда.

Студия — не студия

Жительница дома №191 резонно полагает, что предотвратить легче, чем «лечить» последствия незаконных действий собственников квартиры. И очень удивляется, почему ни в администрации района, ни в ГЖИ не торопятся предотвращать предположительно незаконную перепланировку.

А предположение это выглядит вполне обоснованным. Корреспондент «Реального времени» под видом потенциального покупателя обратилась в агентство недвижимости «Риэлт Групп», и агент Ольга Идрисова рассказала, что квартира-студия в доме №191 полностью отремонтирована, но на вопрос о том, продается ли эта недвижимость как отдельная квартира или как доля в трехкомнатной квартире ответила:

— Она продается как комната.

На вопрос, имеется ли у агентства пакет документов, позволяющий покупателю впоследствии зарегистрировать право собственности не на комнату, а на отдельную квартиру, в частности проект и разрешение на перепланировку, она честно ответила, что их нет.

Это значит, что покупатели «студий» в сталинке после оформления в собственность своих «комнат» останутся один на один с проблемой узаконивания перепланировки. И велика вероятность, что в результате инициированных соседями проверок их по суду обяжут за свой счет демонтировать все санитарно-техническое и инженерное оборудование, делающее эти комнаты «студиями», а жить им придется в коммуналке, комнату в которой нереально продать по цене, которую они заплатят за «студию».

В заключение Идрисова заверила, что перепланировка не станет препятствием для получения в банке ипотечной ссуды, поскольку ссуду будут давать на покупку комнаты, а не квартиры-студии.

Пока чиновники отвечают, «студию» продадут

«Реальное время» обратилось с запросами в ГЖИ Казани и в администрацию Кировского и Московского районов — мы попросили чиновников сообщить, насколько законно проводятся перепланировка и переоборудование трехкомнатной квартиры в доме №191 на ул. Декабристов в три студии с автономными санузлами и кухнями и какие меры предприняты администрацией района по жалобе Ирины М., в частности установлено ли наличие/отсутствие разрешительных документов на перепланировку у собственников квартиры.

— Запрос передан в отдел СМИ, — ответили в администрации района. А поскольку по единственному находящемуся в открытом доступе многоканальному телефону райадминистрации невозможно связаться с начальником отдела по взаимодействию со СМИ Айдаром Мифтаховым, да и вообще ни с кем связаться невозможно, так как автоответчик сообщает, что «в данный момент все сотрудники заняты», то даже уточнить сроки, в которые пресс-служба района готова ответить, оказалось невозможным.

Издание также обратилось с запросом в ГЖИ Казани — ответа пока не последовало. По получении ответы из райадминистрации и ГЖИ будут опубликованы.

А в Казгорисполкоме «Реальному времени» в ответ на вопросы о «смарт-студиях», появляющихся в результате неузаконенной перепланировки, ранее сообщили о распоряжении руководителя Исполнительного комитета «О мерах по недопущению нарушения норм действующего законодательства», в котором говорится, что при рассмотрении документов по согласованию проведения переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме в случае выявления в представленных документах признаков реконструкции, в том числе в случае, если в результате перепланировки образуются самостоятельные объекты недвижимости, районные администрации обязаны не допускать принятия решений о согласовании перепланировки и переустройства жилых помещений. Только вот, чтобы это распоряжение работало, надо, чтобы при перепланировке собственники квартир обращались в райадминистрации за согласованием проекта. Но как оно может препятствовать перепланировкам, которые производятся без согласования?

Дом с историей

Четырехэтажный жилой дом №191 — дом с историей. Он был построен на излете эпохи советского классицизма — в 1955 году для сотрудников авиационного завода №22 по проекту московских архитекторов Круковского и Шиндановиной на пересечении улиц Декабристов и Гагарина и стал частью «северных ворот Казани». По другую сторону улицы стоит точно такой же дом с башней на углу, построенный для сотрудников моторостроительного завода.

На первом этаже здания изначально располагались почта, междугородный телефон и телеграф, и почтовое отделение сохранилось до сих пор, правда, сильно потеряло в площади. Исчезло размещавшееся рядом с ними в советское время фотоателье «Радуга», как и государственный мебельный магазин, под дверями которого в преддверии поступления дефицитной импортной мебели чуть не с ночи выстраивались очереди.

По данным сайта dom.mingkh.ru, в 2006 году в доме отремонтировали крышу, а в 2009-м провели капитальный ремонт — поменяли системы отопления, электроснабжения, водоснабжения и канализации. А вот единственный лифт — в 7-этажной угловой «башне» — работает с 1990 года.

Несмотря на солидный возраст, дом остается привлекательным для потенциальных покупателей квартир. Их привлекают высокие — 3,5 метра — потолки, просторные коридоры и неординарная планировка.

Продажа «студий» поставлена на поток

Как следует из объявлений агентства «Риэлт Групп», продажа «студий», полученных в результате перепланировки квартир в старых домах, поставлена на поток. К примеру, на момент подготовки этой статьи на продажу, кроме «студий» на Декабристов, были также выставлены «студии» на Рахимова, 33, Молодежной, 10а, Повстанческой 10, Роторной, 11 и еще по многим адресам.

Ольга Идрисова сообщила «Реальному времени», что на сегодня агентство предлагает и квартиры-студии, «которые имеют статус квартиры», однако дала понять, что их немного:

— Например, в доме №28 на улице Восстания.

А руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в разговоре с «Реальным временем» отметила, что люди, приобретая такое жилье, «не дают себе отчета, на какие проблемы они себя обрекают» и напомнила:

— Есть уже несколько примеров, в частности в Авиастроительном районе Казани, когда такие перепланировки были признаны судом незаконными.

«Не ждите, что в таких случаях будет мгновенный ответ»

— Эта проблема очень масштабна, — заявил изданию глава татарстанской Госжилинспекции Александр Тыгин и добавил, что к нему на прием уже приходили собственники домов, где полным ходом идет перепланировка квартир в «студии» со статусом комнат:

— Пока мы в нее только вникаем. Ее масштаб оказался неожиданно большим.

Он также отметил, что проведение всех контрольно-надзорных действий Госжилинспекции строго регламентировано:

— Сразу прийти с поверкой мы можем, как правило, только в случае аварии, в остальных случаях я должен запросить информацию, дать время на ответ… Вы поставили вопрос — не ждите, что в таких случаях будет мгновенный ответ. Дайте нам время.

P.S. После публикации статьи в редакцию поступил ответ Госжилинспекции РТ на запрос «Реального времени»:

— При поступлении обращений по вопросам проведения работ по перепланировки и переоборудовании помещений инспекция берет их на особый контроль и устанавливает наличие разрешения по перепланировки и переоборудовании у управляющей организации и администрации района и реального собственника помещения, а затем в соответствии с законодательством проводит проверку. Если собственник не обеспечил доступ в квартиру или помещение, жилищная инспекция обращается в суд. К сожалению, иногда такие обращения требуют больше времени, но восполняются неотвратностью: нарушитель не уйдет от ответственности и будет наказан, а суд решит вопрос приведения квартиры в первоначальный вид. Защита, нарушенных прав между собственниками в жилом доме, достигается исключительно в судебном порядке.

Также мы получили ответ от администрации Кировского и Московского районов Казани:

— По информации ООО «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Московского района», с выходом на место 11 марта 2024 года было произведено обследование комнат №2 и 3 в квартире №73 дома №191/93 по улице Декабристов, в ходе которого было установлено, что в указанных комнатах имеются мокрые точки. В адрес собственника комнат направлено уведомление о предоставлении разрешающих документов.

В администрации района сообщили, что заявления о выдаче разрешения на производство работ по перепланировке или переустройству по этому адресу не поступали, и двум физлицам — собственникам комнат №2 и 3 было направлено письмо о приведении помещения в прежнее состояние в месячный срок.

— Если помещение не будет приведено в прежнее состояние согласно правоустанавливающим документам, то администрацией будет рассмотрен вопрос об инициировании направления искового заявления в суд об обязании привести жилое помещение в первоначальное состояние, — сообщили нам, но уточнили, что, согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, при обращении в суд жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.